Vorüberlegungen

Zunächst ...

... muss man sagen, dass die Planung (zumindest bei uns) in bestimmten Etapen abgelaufen ist.
Nachdem die Entscheidung ein Haus zu bauen gefallen war, informierten wir uns zunächst über die
möglichen Bauweisen.

"Fertighaus oder Massivbau"

Um diese Entscheidung treffen zu können muss man sich erstmal gründlich informieren, denn das
meiste was man zu Fertighäusern regelmäßig zu hören bekommt sind Vorurteile.
Dass man in einem Fertighaus keine Schränke aufhängen kann ist zum Beispiel vollkommener Blödsinn. - Das geht problemlos.
Die "papierdünnen Wände durch die man Flöhe husten hört" sind ebenfalls Unsinn.
Tatsächlich sind die Wände eines Fertighauses bauweisebedingt dünner als die eines Massivbaus (was die Grundfläche angeht ist dies eher ein Vorteil), bei richtiger Ausführung kompromitiert dies den Schallschutz allerdings nicht.
Weitere Vorurteile wie erhöhte Brandgefahr oder Einsturz bei Erbeben (unglaublich was für ein Mist da durch das Netz geistert, natürlich kann man in einer Erdbebenzone ein Fertighaus bauen) haben sich ebenfalls als wenig begründet herausgestellt.
Bei den meisten Fertighausanbietern ist es auch kein Problem die angebotenen Grundrisse zu
verändern oder Fertighaus individuell/frei planen zu lassen, so dass es sich auch nicht um
"Häuser von der Stange" handelt (und selbst wenn das so wäre, wir tragen ja auch "Kleider von der Stange" ... zumindest in der Regel).
Die Wärmeverluste durch die Wände zu begrenzen ist im modernen Fertighausbau
einfacher als im Massivbau.
Wir standen beide Anfangs dem Fertighausbau eher kritisch gegenüber, was sich nach Lektüre
von verschiedenem Infomaterial (siehe "Links/Literatur") und nach dem ein Bekannter ein
Fertighaus gebaut hatte, langsam legte und in das Gegenteil umschlug.
Was endgültig den Ausschlag zum Fertighaus gegeben hat waren vor allem zwei Faktoren
  • die überschaubarere Bauzeit (dadurch weniger Witterungsabhängigkeit und weniger Zeit die vor Ort verbracht werden muss)
  • die (mutmaßlich) bessere Kalkulierbarkeit der Kosten durch den höheren Vorfertigungsgrad

Keller - ja oder nein

Hier gingen wir weniger rational vor und entschieden ohne besondere
Bedarfsanalysen oder anderen größeren Überlegungen mit Keller zu bauen.
Tatsächlich hängt es neben dem eigenen Bedarf an "Stauraum" nicht zuletzt vom
Budget ab ob man mit Keller bauen möchte/kann oder nicht.
(Wobei man als Kompromiss auch über eine Teilunterkellerung nachdenken kann).

Vor der endgültigen Entscheidung sollte man das ohnehin notwendige Bodengutachten
erstellen lassen um zu prüfen wie der Keller ausgeführt werden muss - ist zum Beispiel
eine "Weiße Wanne" erforderlich, ist dies mit erheblichen Mehrkosten verbunden.
Wir haben vor unserem Grundstückskauf die Baugruben in der Nachbarschaft inspiziert
und durften einen Blick in das Bodengutachten eines Nachbargrundstücks werfen ... so wie
es aussieht werden wir mit "weißer Wanne" bauen müssen.

Am Anfang war uns eine Sache nicht klar. - Wenn man mit Keller baut ist es schwierig
den KfW-Effizienzhaus-55-Standard zu erreichen. Dies taten alle Fertighaushersteller, bei denen wir
angefragt haben standardmäsig (nur mit Bodenplatte), aber mit Keller wird ohne erhebliche Mehrkosten jeweils nur der KfW-Effizienzhaus-70-Standard eingehalten.
Das kann sehr wichtig werden, wenn man KfW-Mittel beantragen möchte.
Grund hierfür ist, dass der Keller (auch wenn er nicht beheizt wird) in die
Berechnung des Wärmeverlustes eingeht.

Die Entscheidung für oder gegen einen Keller hat auch Einfluss auf die Anbieterwahl.
Nicht alle Anbieter bieten auch Kellerbau an. Wählt man einen Anbieter, der keinen
Keller baut, muss man sich darum selbst kümmern. Ist der Keller dann nicht richtig
ausgeführt oder treten Schäden an Keller oder Haus auf, ist es wesentlich schwieriger
die Haftung zu klären. Im Zweifel wird der Kellerbauer bei Problemen behaupten können nicht die
richtigen Angaben bekommen zu haben oder der Hausbauer habe den Keller beschädigt.

Wenn man sich für einen Keller entschieden hat, muss man noch klären, was für einen Keller
man bauen möchte.
Ein Nutzkeller hat eine niedrigere Deckenhöhe und ist schlechter gedämmt als
ein Wohn- oder Ausbaukeller.
Möchte man den Keller doch einemal als Wohnraum nutzen, ist es schwierig
die Dämmung nachträglich anzubringen und die Deckenhöhe lässt sich überhaupt
nicht mehr ändern. - Man muss sich also genau überlegen was man bauen will.
Die Deckenhöhe kann übrigens auch beim Nutzkeller ein Thema sein.
Uns war die Deckenhöhe im Nutzkeller zu niedrig und wir haben sie um 15 cm
erhöhen lassen.

Größe und "Art" des Hauses

Bevor man los zieht um ein Grundstück oder sogar den richtigen Fertighaushersteller zu suchen,
muss man klären was man bauen möchte (auch wegen des Bebauungsplans - siehe "Grundstück").
Nur so lässt sich ein passendes Grundstück aussuchen und das Budget kalkulieren.
Wir gingen wie folgt vor:

Zunächst vermaßen wir unsere Wohnung und schrieben auf, ob diese Räume in Zukunft
größer oder kleiner sein sollten.
Nun überlegten wir welche zusätzlichen Räume wir in Zukunft haben wollten
(z.B. Kinderzimmer, Gästezimmer, Speisekammer, etc.) und orientierten uns für
deren Größe an den Zimmern unserer Wohnung.
Nun legten wir fest welche Zimmer wir in welchem Stockwerk haben wollten
und rechneten aus wie viele Quadratmeter auf welcher Ebene liegen würden.
Wenn die errechneten Zahlen in Stockwerken zu stark voneinander abweichen
muss man sich überlegen, ob man einzelne Räume größer oder kleiner machen möchte.
Außerdem darf man die Treppe und den Flur nicht bei der Planung vergessen.
Wenn man sich gegen einen Keller entschieden hat, muss jetzt ein Hauswirtschaftsraum
eingeplant werden (der später dort liegen muss wo die Versorgungsleitungen ins Haus kommen).
Am Ende standen bei uns 150 bis 160 m².

Nun ging es darum ob wir zwei Vollgeschosse oder mit Kniestock bauen wollten
(bzw. wie hoch der Kniestock sein soll).
Hierzu muss man sich einfach Häuser mit verschiedenen Kniestöcken ansehen.
Wir haben einfach möglichst viele Häuser angesehen. ... Daran wie oft das
"Deutsche Fertighaus Center" in Mannheim in diesem Blog auftaucht, kann man
ungefähr erkennen wie oft wir dort waren - Aber das hat sich eindeutig gelohnt.
Unsere Wahl fiel auf einen hohen Kniestock von 160-180 cm oder zwei Vollgeschosse.

Heizungsanlage

Die Entscheidung zur Heizungsanlage wird wohl oft "nebenbei" gefällt.
Wir fanden diesen Teil eher schwierig. - Wenn man sich nicht vorher informiert
ist es nahezu unmöglich sich differenzierte Gedanken zu machen.
Die sparsamste Lösung ist hierbei nicht immer die wirtschaftlichste und man muss
die Angaben aus diversen Broschüren überprüfen, bevor man sich daran orientiert.
Sehr gut war der Ratgeber "Heizung und Warmwasser" der Verbraucherzentrale,
allerdings sind die Zahlen darin nicht mehr aktuell.
Der Strompreis ist stärker angestiegen als der Gaspreis und die modernen
Brennwertgeräte arbeiten sehr effizient.
In Beispielrechnungen waren die Erdwärme/Luft-Wasser-Wärmepumpen
über den Lebenszyklus eines Gerätes teurer als die Gasheizung.
Die Kosten pro kWh Wärme sind bei Gas zwar etwas höher als den bei beiden
anderen Systemen, aber die Investitionskosten sind so viel niedriger, dass sich
die Wärmepumpensysteme in unserer Beispielrechnung frühestens nach über 20
Jahren gerechnet hätten. (Die Kosten für den Gasanschluss, sind eingerechnet).
Die Rentabilität nimmt weiter ab, weil wir die zusätzlichen Investitionskosten
über Kredite finanzieren müssen hätten, so dass die zusätzliche Zinslast
ebenfalls gegen ein Wärmepumpensystem sprach.
Zumindest im Moment sieht es so aus als würde auch in nächster Zeit
der Strompreis stärker ansteigen als der Gaspreis, so dass wir uns nach LANGEM
überlegen für einen Gasbrennwertkessel entschieden haben.
Dass wir uns jetzt für eine Gasheizung entschieden haben, heißt allerdings nicht, dass
das auch so bleiben soll, deshalb wollen wir die Voraussetzungen schaffen später
einmal auf eine Wärmepumpe wechseln zu können, d.h. wir werden eine Fußbodenheizung
einbauen lassen.
Bezüglich Solarthermie planen wir zumindest Leerrohre/Leitungen für eine eventuelle
Nachrüstung einer entsprechenden Anlage (und sicherheitshalber auch für eine
Photovoltaikanlage - Beides ist relativ günstig zu haben und man erhält sich einiges an
Flexibilität).

Auch wenn in unseren Rechenbeispiel die Gasheizung am wirtschaftlichsten war, muss
dies jedoch nicht immer so sein. - Man sollte es auf jeden Fall selbst durchrechnen, aber
Vorsicht: Unbedingt, die aktuellen Strom/Gaspreise recherchieren (z.B. über Portale
wie Verivox und für den Wärmepumpenstrom über den regionalen Versorger)! Mit den
Annahmen aus oben genanntem Ratgeber der Verbraucherzentrale (Zahlen von 2009)
wäre in unserem Falle ein anderes Ergebnis raus gekommen !)

Wichtig ist, dass eine Wärmepumpe (egal ob Erdwärme oder Luft-Wasser) trotzdem Sinn machen kann. Erstens aus Überlegungen zum Klimaschutz und zweitens aus Gründen der Baufinanzierung.
Wer KfW-Mittel nutzen möchte und deshalb ein KfW-Effizienzhaus-55 bauen muss, tut sich schwer dies mit einer Gasheizung zu tun.
KfW-Effizienzhaus-55 sagt nur begrenzt etwas zum Energieverbrauch des Hauses aus.
Maßgebend ist der Primärenergieverbrauch. - Also bei Gas, die verbrauchten kWh zuzüglich
der Energie die verbraucht wurde um das Gas bis zur Heizung zu bringen.
Bei Strom die Energie, die aufgewendet werden musste um die verbrauchten kWh zu erzeugen.
Bei gleichem Wärmebedarf kann ein Haus mit Gasheizung den Effizienzhaus-70-Standard verfehlen,
aber ein Haus mit Erdwärmepumnpe den Effizienzhaus-55-Standard übererfüllen, da
es weniger Primärenergie bei gleichem "Wärmeenergieverbrauch" benötigt.
Es kann sein, dass ein Effizienzhaus-55 mit dem entsprechenden Heizungssystem mehr Wärme
verschleudert als ein Effizienzhaus-70 mit anderem Heizsystem.
=> Wenn man wissen möchte wie der "normale" Energieverbrauch eines Hauses ist, nutzt
es wenig nach dem Effizienzhaus-Standard zu fragen. Der Wärmebedarf (der sich berechnen läßt,
und der bereits dem Angebot des Fertighausanbieters beiliegt) ist diesbezüglich aussagekräftiger.

Beispiel:
Erdwärmepumpe, Wärmebedarf von 10.000 kWh - Primärenergiebedarf = 8771 kWh
Gasbrennwertkessel, Wärmebedarf von 10.000 kWh - Primärenergiebedarf = 11.224 kWh
In dem Beispiel braucht das gleiche Haus mit Erwärmepumpe weniger als vier Fünftel soviel Primärenergie wie der Gasbrennwertkessel. => Was das Klima angeht, sicherlich die bessere
Alternative und sicherlich tut man sich sehr viel leichter mit dem Effizienzhaus-55-Standard,
ABER: die kWh Strom kostet wesentlich mehr als die kWh Gas und die Anschaffungskosten für
ein Erdwärmepumpensystem sind wesentlich höher.

Wir finden es ist nicht ganz einfach sich hier zu entscheiden und weisen darauf hin, dass wir
keine Experten für diese Materie sind. Unsere Berechnungen sind also aus Laienhand und wir übernehmen keine Gewähr für die obigen Beispiele - Im Zweifel rechnet es einfach selbst aus!

Wenn man sich mal schnell eine Vorstellung über den Einfluss von "Hausform", Gauben
und Heizungssytem verschaffen möchte, kann man dies mit online-Rechnern, wie
dem von EON tun (siehe: hier).


Mit einer Pelletheizung konnten wir uns übrigens nicht anfreunden, da diese wohl sehr wartungsintensiv ist, allerdings hört man hier widersprüchliche Dinge und das kann sich auch noch ändern. => Sich informieren tut Not, BEVOR man sich entscheidet.

Fest steht, dass wir eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung wollen.
Eine solche Anlage erfordert allerdings eine gewisse "Luftdichtigkeit des Hauses.
Hier sei auf diesen Wikipediaartikel  verwiesen.
Eine solche Lüftungsanlage kann über 90% der sonst bei der Lüftung verlorenen Wärme
rückgewinnen. - Die Heizkosten sinken und der Primärenergieverbrauch ebenfalls, was
wieder für den KFW-Standard relevant ist.
Ein positiver Nebeneffekt - Man kann, wenn man (wie bei uns erforderlich) teilweise tagsüber
schlafen muss, die Fenster einfach zulassen und hat es dann schön leise.
Wenn man will kann man die Lüftungsanlage natürlich auch ausschalten und die
Fenster Aufmachen. - Nachrüsten lässt sich eine solche Anlage mit vertretbarem Aufwand nicht,
außer man greift auf (weniger effiziente) dezentrale Lösungen zurück.

Anbieterauswahl

Wir haben uns entschieden uns von 3 Anbietern Angebote machen zu lassen.
Unsere Ansprüche waren:
  • größerer Anbieter, der seit langem am Markt ist
  • Keller wird mit angeboten (warum siehe "Keller - ja oder nein")
  • Der Anbieter muss finanziell gut aufgestellt sein, so dass keine (bzw. wenig) Insolvenzgefahr besteht - wie man dies z.B. prüfen kann siehe diese Post.

Bei der Auswahl orientierten wir uns auch an verschiedenen Baublogs
(siehe "Links/Literatur", wobei hier nicht alle verlinkt sind) und bei
diversen Besuchen im "Deutschen Fertighaus Center".
Zusätzlich haben wir mit Bekannten gesprochen und an Besichtigungen
gerade fertiggestellter Häuser teilgenommen (bei der man auch mit den
Bauherren sprechen konnte).
Hinweise auf solche Besichtigungen kann man von den Herstellern
oder aus dem Immobilienteil der Zeitung bekommen.

Zu den Treffen sollte man den Bebauungsplan und den Lageplan mitbringen.
Zur Größe des Hauses und der einzelnen Räume, sowie zur Anzahl der Geschosse
und dem Kniestock sollte man sich ebenfalls Gedanken gemacht haben.

Die ersten Treffen mit allen 3 Anbietern haben wir in einer Woche durchgeführt.
Alle Treffen waren sehr informativ, jedes mal verlief das Gespräch anders
und jedes mal wurden wir neuer Aspekte gewahr. => Mehrere solcher
Gespräche zu führen ist definitiv sinnvoll.

Hier ein Überblick über die Posts zu den einzelnen Anbietern während der Anbietersuche:

Auch eine Vorbemusterung (bei dem Anbieter für den man sich wahrscheinlich
entscheiden wird) können wir nur empfehlen - auch um zusätzliche Kosten
abschätzen zu können (siehe dieses Post)

Grundriss

Die Angebotsgrundrisse werden wir hier nicht zeigen. Stattdessen möchten wir
auf etwas aufmerksam machen, was einem von den meisten Anbietern
bei der Erstberatung nicht gesagt wird.
Einfache (soll heißen: rechteckige) Grundrisse haben deutliche Vorteile.
Sie sind energetisch günstiger (siehe dieser Onlinerechner) und
kostengünstiger, da Auskragungen wie die (zur Zeit sehr modernen)
verglasten Erker im Erdgeschoss zusätzliche Kosten verursachen.

Kommentare:

  1. Hallo,

    sehr informative Seite mit vielen Einblicken in Eure Vorüberlegungen! Top!

    Ich wünsche Euch viel Glück und Spaß und Erfolg bei Eurem Bau.

    Wir bauen auch mit OKAL und sind (leider) noch nicht ganz soweit.

    Ich werde auf jeden Fall Euren weiteren Fortgang verfolgen.

    LG
    Julia

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  2. Hallo,

    auch wir haben die Seite komplett gelesen und verfolgen nun mit Hochspannung die Hausaufstellung. Wir bauen ebenfalls mit OKAL und hoffen in 8 Wochen etwa im gleichen Bauabschnitt angekommen zu sein.

    Super informativ und vor allem Hilfreich in Dingen, die einem Leute vom Fach nicht unbedingt mitteilen!

    LG
    Jennifer

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  3. Hallo Andrea und Fabian,

    Ihr habt Euch sehr viel Arbeit mit diesem Blog gemacht.
    Erstklassige Arbeit!!!

    Danke für die vielen nützlichen Informationen!

    Viele Grüße
    Achim

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  4. Hallo Andrea und Fabian,

    wir hatten gestern unser 1. Gespräch mit OKAL und unser Berater wieß uns auf Euren Blog hin, "schauen Sie sich das mal an".

    Ich muss sagen, was Ihr Euch an Arbeit gemacht habt ist fantastisch und für mich bzw. uns sehr hilfreich, und kann für die Entscheidung über den möglich Hausbaupartner entscheidend sein.

    Wir sind gerade in der Phase, wie wollen wir bauen, bzw. was kostet die unsere Vorstellung des Hauses bei den von uns auserwählten "Häuslesbauern".
    Ich hätte nur eine Frage an Euch. Was hat Euch an OKAL überzeugt?

    Vielleicht könnt Ihr mir das beantworten.

    Herzlichen Dank auf jeden Fall schon mal für Euren Blog, Eure detaillierten Infos und auch für die Ehrlichkeit, was Mängel und nicht so tolles angeht.

    VG
    Marc

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    1. So einfach kann man das nicht sagen. Der frei geplante Grundriss war sicherlich ein Faktor (war den "Konkurenz-Grundrissen" weit überlegen, was Raumausnutzung und Nutzbarkeit) angeht. Das Angebot von Okal war seriös und enthielt alle unsere Wünsche (von Kleinigkeiten abgesehen - andere Anbieter hatten Angebotsteile wie die Fußbodenheizung weggelassen, was zwar günstig aussah, aber nicht gerade unser Vertrauen geweckt hat.). Und nicht zuletzt war das OKAL-Angebot das günstigste.

      Wir haben außerdem 2 Okal-Hausbesichtigungen mitgemacht, bei denen die Bauherren sehr zufrieden waren.

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  5. Was ist eigentlich das Fazit?
    Seid Ihr mit Okal zufrieden?
    Grüße, Detlef

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  6. Hallo, wollte wissen, ob bei euch der vom Verkäufer errechnetet Preis auch so geblieben ist oder doch noch versteckte Kosten aufkamen. Man liest ja ganz oft, dass viele nicht ehrlich sind und dann zum Teil Nachfinanzierungen gemacht werden müssen.
    Wir sind auch gerade mit Okal in Verhandlung und auf uns hat die Firma bisher auch einen sehr seriösen Eindruck gemacht. Außerdem hat Okal mittlerweile viele Dinge als Standard, die bei anderen Anbietern als Zusatz angeboten werden.
    Danke für die Antwort und es ist wirklich ein schönes Haus geworden.
    Grüße, Daniela

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    1. Der anfangs errechnete Preis kam bei uns SEHR gut hin. Ein paar Zusatzkosten traten noch hinzu (wegen Änderungen in der Feinplanung, z.B. ein zusätzlicher Deckenträger und zusätzliche Dämmung in einem Kellerraum zur Vermeidung einer Stufe zwischen geheiztem und ungeheiztem Keller). Bei der Bemusterung kamen ebenfalls noch ein paar Euro hinzu.
      Es handelte sich aber um eher kleine Beträge von insgesamt wenigen Tausend Euro (die fast komplett auf Sonderwünsche von uns zurückgingen)

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